Un locataire qui ne paie plus son loyer met son bailleur dans une situation délicate. Mais l’expulsion ne peut pas intervenir du jour au lendemain. Une procédure stricte doit être suivie, avec des délais et des étapes incontournables. Combien de loyers impayés avant expulsion ? La réponse dépend de plusieurs éléments que nous allons examiner en détail.
| Étape | Délai | Description |
|---|---|---|
| 1. Premier retard de paiement | Dès le premier mois impayé | Le propriétaire doit contacter rapidement le locataire pour comprendre la situation et essayer de trouver une solution à l’amiable. |
| 2. Mise en demeure | Après 1 à 2 mois de loyers impayés | Envoi d’un courrier recommandé demandant le paiement sous un délai précis, sous peine de poursuites. |
| 3. Commandement de payer | 2 mois après le premier impayé | Un huissier délivre un commandement de payer au locataire. Ce dernier a 2 mois pour régulariser la situation. |
| 4. Saisie du tribunal | Après le délai de 2 mois | Si le locataire n’a pas réglé sa dette, le propriétaire saisit le tribunal pour obtenir une résiliation du bail et une décision d’expulsion. |
| 5. Décision de justice | Délai variable (quelques mois) | Le juge prononce l’expulsion si la dette n’est pas réglée. Un délai supplémentaire peut être accordé au locataire. |
| 6. Expulsion effective | Après recours possible | Un huissier accompagné des forces de l’ordre peut faire exécuter l’expulsion du locataire après la trêve hivernale. |
Le nombre de loyers impayés avant de déclencher la procédure
Aucun texte de loi ne fixe un nombre précis de loyers impayés avant d’entamer une procédure d’expulsion. Toutefois, dès le premier impayé, le propriétaire peut agir. La plupart des bailleurs attendent souvent deux ou trois loyers dus avant de prendre des mesures.
Les obligations du locataire en matière de paiement du loyer
D’après l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 :
“Le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.”
Tout retard peut donc justifier une action du bailleur.
Le rôle du garant et de l’assurance loyers impayés
Si un garant a été mentionné dans le bail, le propriétaire peut se tourner vers lui dès le premier impayé. En cas d’assurance loyers impayés, elle peut couvrir les sommes dues, mais elle exige souvent d’engager rapidement les démarches.
Les étapes de la procédure légale d’expulsion
L’expulsion d’un locataire ne peut pas se faire arbitrairement. La loi impose plusieurs étapes :
- Relance amiable : courriers ou contacts téléphoniques du propriétaire pour trouver une solution.
- Mise en demeure et commandement de payer : acte d’huissier donnant au locataire deux mois pour régler ses dettes.
- Saisine du tribunal : si la dette persiste, le propriétaire peut engager une action en justice.
- Jugement d’expulsion : en cas de décision favorable au bailleur, un délai supplémentaire est souvent accordé au locataire.
- Intervention des forces de l’ordre : en cas de non-départ, une expulsion par huissier peut être réalisée sur réquisition préfectorale.
« L’expulsion d’un locataire ne peut être exécutée qu’après une décision judiciaire devenue définitive.” (Article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution)
Les délais légaux et la trêve hivernale
Un locataire bénéficiant d’un jugement d’expulsion peut profiter d’un délai supplémentaire, généralement de trois mois à un an, accordé par le juge. Toutefois, la trêve hivernale suspend temporairement toute expulsion entre le 1er novembre et le 31 mars, sauf exceptions.
Cas particuliers où l’expulsion peut être accélérée
Certains cas permettent une procédure plus rapide :
- Locataire sans titre et occupant illégal d’un logement.
- Clause résolutoire du bail prévoyant l’expulsion immédiate en cas d’impayé.
- Procédure d’urgence si le locataire met en danger le bien immobilier.
Peut-on éviter une expulsion pour loyers impayés ?
Avant d’en arriver à l’expulsion, plusieurs solutions existent :
| Solution | Description |
|---|---|
| Échelonnement de la dette | Accord amiable entre bailleur et locataire pour régler progressivement les impayés. |
| Aides financières | CAF, Fonds de Solidarité pour le Logement (FSL), aides locales. |
| Médiation | Intervention d’un médiateur ou d’un conciliateur pour trouver une issue négociée. |
Une gestion préventive des loyers impayés est préférable pour éviter d’en arriver aux mesures extrêmes.
